Перш ніж укладати договорів оренди квартири, необхідно з’ясувати:

  • чи є орендодавець власником цієї квартири;
  • чи є квартира спільною власністю декількох осіб;
  • чи перебуває квартира в іпотеці;
  • чи не укладався орендарем інший договір оренди квартири
    з іншою особою;
  • чи є майнові права на квартиру предметом спору в суді.

Відповідно до вимог Цивільного кодексу України передавати в оренду нерухоме майно може лише її власник або довірена особа на підставі нотаріально посвідченої довіреності, а у випадку суборенди (піднайму) – первинний орендатор (наймач) з дозволу власника.

Отже, перш ніж укладати договір оренди, особливо на тривалий строк, необхідно впевнитися, що особа, з якою Ви збираєтеся укладати договір оренди є його власником.

Перед укладанням договору оренди вимагайте у орендодавця пред’явити Вам:

  • оригінал паспорту орендодавця;
  • оригінал картки платника податку;
  • оригінал правовстановлюючого документу на об’єкт нерухомості (нотаріально засвідчений договір купівлі-продажу квартири, договір дарування, свідоцтво на спадщину з відміткою про державну реєстрацію права власності, свідоцтво про права власності на об’єкт нерухомості, рішення суду тощо).

Зробіть копії таких документів для себе. Порівняйте дані паспорту орендодавця з даними правовстановлюючих документів власника.

Право власності орендодавця на квартиру можна перевірити самостійно шляхом отримання Інформаційної довідки щодо об’єкта нерухомого майна з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно через мережу Інтернет, а саме: Кабінет електронних сервісів на сайті Міністерства юстиції України. Така послуга є платною та коштує лише 20 грн. (з ПДВ).

Слід мати на увазі, що у вказаних реєстрах може не бути відомостей щодо нерухомого майна, держану реєстрацію якого проводили бюро технічної інвентаризації, оскільки такі бюро дуже повільно передають інформацію до відповідних реєстрів.

Новою редакцією Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не передбачена видача свідоцтв на право власності або проставлення відміток на правовстановлюючих документах, а тому підтвердженням права власності на нерухоме майно, зареєстроване після 01 січня 2016 року, є лише наявність відповідного запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У разі,якщо квартира перебуває у спільній власності декількох осіб, то передача квартири в оренду одним із власників можлива лише з письмового дозволу інших співвласників. Це також стосується випадку, коли орендодавець перебуває у зареєстрованому шлюбі. Враховуючи викладене, перед укладенням договору перевірте наявність або відсутність відповідної відмітки в паспорті орендодавця, а якщо така відмітка таки є, вимагайте письмового дозволу дружини або чоловіка орендодавця.

Крім того, до укладення договору оренди необхідно перевірити, чи не перебуває об’єкт оренди під арештом, в іпотеці або іншими обмеженнями. Відповідно до ст. 9 Закону України «Про іпотеку» передача в оренду нерухомого майна, що є предметом іпотеки, можливе лише з дозволу іпотекотримача. Це також можна зробити, отримавши інформаційну довідку через Кабінет електронних сервісів.

Крім того, аби ще більше убезпечити себе, необхідно перевірити, чи є квартира предметом спору в суді. Можливо, право власності на квартиру оскаржується іншою особою, або ж попередні орендарі зверталися до суду за захистом своїх порушених прав на цю квартиру. Пошук таких судових справ можна зробити через Єдиний державний реєстр судових рішень.

Перевірити, чи не передана квартира в оренду іншій особі на той же період можливо лише, якщо такий договір посвідчувався нотаріусом шляхом отримання через нотаріуса витягу з реєстру правочинів щодо цього об’єкту нерухомості. Якщо ж орендар уклав договір оренди в простій письмовій формі, з’ясувати таку інформацію можливо лише з його слів, вписавши таке його твердження в договір оренди та передбачивши відповідні штрафні санкції за невідповідність такої інформації фактичним обставинам.

Що стосується суборенди житлових приміщень, то відповідно до ст. 774 Цивільного кодексу України та ст. 91 чинної редакції Житлового кодексу передача в суборенду житла можлива лише за згодою власника приміщення та членів сім’ї орендаря (наймача), які проживають разом з ним.

Слід також мати на увазі, що відповідно до ст. 93 Житлового кодексу з усіма змінами  здача жилого приміщення в суборенду (піднайом) не допускається, якщо:

1) у результаті вселення піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде меншим від установленого для надання жилих приміщень (ч. 1 ст. 48);

2) у квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа (піднаймач жилого приміщення або член його сім’ї), яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, у зв’язку з чим не може проживати в такій квартирі.

Недотримання зазначених правил передачі житлового приміщення в суборенду тягне за собою недійсність договору піднайму.

Василь Кабак,
в.о. начальника Томаківського бюро правової допомоги

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *